Pourquoi vendre un appartement loué ?

Vous possédez un logement en bail et vous souhaitez le vendre. Deux solutions sont à votre disposition : donner congé au locataire et vendre le logement vide, ou vendre le bien loué. Mais cela vous engage à suivre quelques exigences.

Pour quelle raison vendre un bien loué ?

Mettre en vente un bien loué vous offre l’occasion d’empêcher la menace de congé locatif et de ce fait saisir des loyers jusqu’à l’achat de l’appartement par le nouveau propriétaire. Cela consent aussi la déduction de quelques responsabilités, telle que l’accomplissement d’un état des lieux d’échappée, qui échoient au propriétaire jusqu’à la mutation de locataire.

Mettre en vente un bien vide ou loué ? Tout découle de la prérogative du propriétaire : éviter les soucis administratifs et se garantir des loyers jusqu’au changement de propriétaire.

Tout dépend de la priorité du vendeur : s’épargner des tracas administratifs et s’assurer des loyers, ou obtenir plus d’argent sur le prix de vente de son bien. Puisque le coût du logement ne sera pas identique selon que le logement sera vendu loué ou vide. Pour les logements vendus loués, une décote sera appliquée.

Pour mettre en vente un logement loué, il est indispensable que le bailleur patiente jusqu’à l’achèvement du bail pour procéder à la vente de son bien. Il n’est donc pas obligé d’aviser son locataire de son projet de vente. Néanmoins, il est mieux d’aviser par écrit ou par voie orale le locataire afin de rendre plus faciles les visites des éventuels acheteurs.

Les formalités à respecter pour vendre un logement loué

Nombreuses sont les raisons qui incitent un propriétaire à vendre un logement loué :

• Le terme de la location est assez proche pour être en mesure de donner congé en honorant la rémission de préavis de 6 mois,
• Le terme de la location est trop éloigné et le propriétaire ne peut plus patienter pour obtenir de l’argent avec la vente de son bien.

Notez que, quelle que soit la situation, il existe toujours des clients pour chacune d’entre elles :

• Les acheteurs qui souhaitent profiter d’un sérieux locataire qui a déjà occupé les lieux depuis de nombreuses années,
• Les acheteurs qui souhaitent acheter un logement à petit prix et qui patienteront jusqu’au terme de la location pour s’y aménager.

En effet, la mise en vente d’un bien loué n’annule pas l’accord de bail.

Inversement au cas de la mise en vente d’un bien libre, planifié au terme de la location, l’occupant n’est pas avantagé à l’acquisition si le propriétaire choisit de céder l’appartement occupé. Pour la vente d’un bien loué, l’accord de location est naturellement transmis à l’acquéreur. Le locataire occupe encore le logement, et son accord de bail continue dans les mêmes formalités. Il faut cependant que le nouveau propriétaire l’avise de cette mutation.

Constitutionnellement, l’ancien propriétaire n’est pas forcé d’aviser le locataire de la cession du bien. En effet, informer le locataire vous procure quelques avantages :

• Même s’il n’est pas avantagé à l’acquisition, il se peut que l’achat de ce bien l’intéresse. Ainsi, le bien sera acheté vide par l’occupant et n’appliquera pas d’abattement,
• La mise en vente du bien engendrera des visites de l’appartement et il se trouve donc nécessaire que le propriétaire soit en accord avec le locataire pour les horaires de visite. Pour cela, le propriétaire doit respecter les réglementations sur les droits de visite du possesseur.

Quel abattement pour la mise en vente d’un appartement occupé ?

La mise en vente d’un appartement loué infère effectivement un abattement de son prix de vente. Cette décote peut généralement aller de 10 à 30 %, voire même de 40 à 50 % quand il s’agit des baux exprimés en loi de 1948. En effet, les locataires de logement dominés par la loi de 1948 sont largement soutenus et il se confirme très difficile, pour le bailleur, de reprendre le logement. D’ailleurs, dès qu’il récupère son logement, le bailleur est généralement obligé d’endosser des frais de réparations et de mise en conformité très importants, le locataire se trouvant avoir obligatoirement occupé le logement avant la date du 23 décembre 1986.

Pour conclure, aucun règlement n’empêche la vente d’un logement loué, il faut cependant que le propriétaire respecte certaines conditions afin de garantir sa réussite.

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